İzale-i şuyu davasında değer tespiti nasıl yapılır sorusu, ortak mülkiyetin sonlandırılması sürecinde en kritik aşamalardan biridir. Bu makalede, değer tespitinin hukuki süreçleri, uzman raporlarının rolü, güncel yargıtay kararları ve pratik ipuçlarıyla birlikte detaylı bir şekilde ele alınacaktır.
İzale-i Şuyu Nedir ve Değer Tespiti Neden Önemlidir?
İzale-i şuyu, ortak mülkiyetin paydaşlar arasında bölüştürülmesi veya satış yoluyla tasfiyesini ifade eder. Değer tespiti ise bu sürecin adil yürütülmesi için olmazsa olmaz bir unsurdur. Peki neden?
- Adil paylaşım: Paydaşların hak kaybına uğramaması için taşınmazın gerçek piyasa değeri belirlenmelidir.
- Hukuki geçerlilik: Mahkemeler, bilirkişi raporlarıyla desteklenmeyen değer tespitlerini kabul etmez.
- Vergisel uyum: Tapu devir işlemlerinde vergi matrahı, tespit edilen değer üzerinden hesaplanır.
Son Dönemdeki Yargıtay Yaklaşımı
2023-2024 yıllarında Yargıtay, değer tespitinde “nitelikli bilirkişi incelemesi” şartını sıkça vurgulamıştır. Özellikle emsal karşılaştırma yönteminde en az 5 farklı referansın incelenmesi gerektiğine dair içtihatlar oluşmuştur.
İzale-i Şuyu Davasında Değer Tespiti Yöntemleri
Taşınmaz değerlemesinde kullanılan başlıca metodolojiler şunlardır:
1. Gelir Getirme Yöntemi
Kira geliri olan taşınmazlarda; net işletme gelirinin kapitalizasyon oranına bölünmesiyle değer hesaplanır. Formül:
Değer = (Yıllık Net Gelir / Kapitalizasyon Oranı) x Düzeltme Faktörleri
2. Maliyet Yöntemi
Arsa değeri + inşaat maliyeti – fiziksel yıpranma formülüyle özellikle yeni yapılar için uygundur. 2024’teki enflasyon verileri nedeniyle bu yöntemde yapı maliyet endekslerinin güncelliği kritik önem taşır.
3. Karşılaştırma Yöntemi
Benzer özellikteki son satışların analizine dayanır. Dikkat edilmesi gerekenler:
- Emsal seçiminde coğrafi sınır (max 1 km)
- Satış tarihi (max 6 ay eski)
- Katsayı düzeltmeleri (cephe, kat, manzara vb.)
Bilirkişi Raporu Süreci: 5 Kritik Aşama
Mahkeme sürecinde değer tespiti için bilirkişi incelemesi nasıl işler?
- Keşif Talebi: Mahkemeden keşif ve bilirkişi incelemesi talep edilir.
- Ekip Oluşumu: En az 1 emlak eksperi, 1 harita mühendisi ve gerektiğinde mimar atanır.
- Yerinde İnceleme: Taşınmazın fiziki durumu, imar durumu ve çevresel faktörler kayıt altına alınır.Bakınız : Paranoyaklık Nasıl Geçer
- Piyasa Araştırması: Son 6 aydaki emsal satışlar, kiralar ve bölge projeleri incelenir.
- Raporlama: Tüm veriler ışığında nihai değer belirlenir ve mahkemeye sunulur.
Değer Tespitinde En Sık Yapılan 3 Hata
Uygulamada karşılaşılan yaygın eksiklikler:
1. Teknik Şartnameye Uymama
Bilirkişilerin %40’ı, Adalet Bakanlığı’nın “Teknik Şartname ve Esasları”nda belirtilen rapor formatına tam uyum sağlamıyor.
2. Güncel Veri Eksikliği
2024’te yapılan bir araştırma, raporların %32’sinde 6 aydan eski emsal kullanıldığını ortaya koydu.
3. Gayrimenkul Değerleme Uzmanı (GDÜ) Onayı Olmaması
SPK lisansı olmayan kişilerce hazırlanan raporlar, Yargıtay tarafından iptal edilebiliyor.
Güncel Uygulamalar ve Dijitalleşme
2024 itibarıyla değer tespit süreçlerinde dikkat çeken yenilikler:
- Blokzincir Teknolojisi: Tapu kayıtları ve emsal verilerin güvenli paylaşımı
- Yapay Zeka Destekli Analiz: Emsal karşılaştırmada makine öğrenmesi algoritmaları
- Artırılmış Gerçeklik: Keşif öncesi taşınmazın 3B modellemesi
Sonuç ve Eylem Planı
İzale-i şuyu davasında değer tespiti yaparken dikkat etmeniz gereken özet adımlar:
- SPK lisanslı GDÜ’den hizmet alın
- Mahkeme sürecinde aktif rol oynayarak bilirkişiye güncel veri sağlayın
- Raporun teknik şartnameye uygunluğunu avukatınızla kontrol ettirin
- Dijital araçlardan faydalanarak süreci hızlandırın
Unutmayın ki doğru değer tespiti, hem hukuki sürecin sağlıklı işlemesini hem de malvarlığınızın korunmasını sağlar. Profesyonel destek almak, uzun vadede zaman ve kaynak tasarrufu sağlayacaktır.
<